• מדריך משכנתא שלב 1 – תכנון והכנה מקדימה / אסטרטגיה

החלטתם לרכוש נכס, מזל טוב!

השלב הראשון לקיים פגישת ייעוץ אסטרטגית שבו צריכים להבין את היכולות שלכם, לבדוק את סך הכנסות, להבין מה מקורות ההון עצמי והסכומים שעומדים לרשותכם.

נבין ביחד מה היכולת שלכם לקבל סכום משכנתה ומה היכולת הנכונה שלכם להחזרים החודשים לתשלומי המשכנתה מבלי שזה יכביד עליכם ויפגע לכם באיכות החיים.

נבין מה אחוזי המימון הרלוונטים לעסקה ואך זה ישפיע על עלות העסקה(75% 70% 60% 50% 45% )

נחשב עלות משוערכת להוצאות העסקה בכדי להבין כמה משכנתה לבקש :

  • עו”ד לעסקה 0.25%-0.5% משווי העסקה
  • עמלת פתיחת תיק בבנק למשכנתה 0.25% מסך האשראי עמלת מקסימום 5000 ₪
  • מס רכישה -לפי מדרגות מסכום הרכישה (דירה ראשונה או השקעה)
  • שמאי
  • יועץ משכנתאות
  • מתווך (אם יש)
  • ביטוחי חיים ומבנה
  • אגרות (רשם המשכונות, רישום הטאבו, הרת אזהרה)
  • נוטריון
  • שיפוצים וריהוט הנכס – יש לתכנן את כלל העלויות
  • עלויות מעבר דירה

אחרי שהבנו את העסקה, ואת צרכי הלווים, היכולות, העלויות, זה השלב לצאת לדרך.

 

  • מדריך משכנתא שלב 2 – הוצאת אישור העקרוני אשראי על המשכנתה הנדרשת

בשלב זה אנו נכנסים בנעליים של הלווים, אוספים את הניירת הנדרשת לטובת קבלת האישור העקרוני .

הלווים חותמים על יפוי כח (כתב הסמכה של הבנקים) שמיפה את כוחה של משכנתה אטרקטיבית מול הבנקים בנושא של הוצאת אישורים עקרוניים וניהול משא ומתן על הריביות.

בשלב הבא אחרי איסוף הניירת מגישים את בקשת האשראי לבנקים הרלוונטים לעסקה

את האישור העקרוני מקבלים בכתב בתוכו רשום תאריך, סכום האשראי המאושר, התניות במידה ויש, לוגו של הבנק המאשר, הריביות שמופיעות באישור הן ריביות גנריות לפני ניהול משא ומתן , את הריביות הסופיות מנהלים רק אחרי חתימה על חוזה רכישה.

חשוב לציין האישור העקרוני תקף לחודשי וחצי והריביות נשמרות ל24 יום בלבד!

לא חותמים על חוזה או על הסכם זכרון דברים ללא אישור עקרוני בכתב!

 

  • מדריך משכנתא שלב 3 – מציאת נכס, בדיקתו המשפטית, חוזה רכישה

מצאתם את הנכס המיוחל, רגע לפני  החתימה … צריך לבצע בדיקה משפטית

(ע”י נסח טאבו או אישור זכויות של הנכס) ושמאות .

במצב בו אתם זקוקים למימון גבוה, המתקרב לאחוז המימון המקסימלי שהבנק מוכן לאשר, מומלץ בחום להביא שמאי באופן עצמאי להערכת שווי הנכס לפני חתימה על חוזה הרכישה.

בכדי שלא יהיה חוסר של כסף.

הבנק יהיה מוכן לתת את המימון המקסימלי לפני שווי חוזה הרכישה או גובה הערכת השמאי הנמוך מבניהם!!!

לאחר כל הבדיקות ותקינותם יהיה ניתן לחתום על חוזה הרכישה .

 

  • מדריך משכנתא שלב 4 – תכנון אסטרטגי של תמהיל הלוואה / ריביות

מבחינתנו זה החלק הכי חשוב של המשכנתה התכנון והבנייה של תמהיל המשכנתה.

אסטרטגיית הלוואת המשכנתא שונה מאדם לאדם, וזאת על–פי נתוניו הכלכליים, אופיו, אחוזי המימון, גובה הלוואה ועוד´. באופן כללי, אין הלוואה טובה יותר או פחות, כמובן שיש יתרונות, חסרונות ותוכנית הלוואה אסטרטגית עם הרבה הגיון.

תוכנית שתגרום לבנק להרוויח עלינו את המינימום הנדרש, אך נתחיל בזה שכל דרך שבה נבחר תהיה טובה, כל עוד נבין את משמעות מסלולי ההלוואה שבחרנו ואת השלכותיה על ההלוואה, הן בהווה והן בעתיד, ונדע להתנהל מול הלוואת המשכנתא לאורך כל תקופתה

בניית תוכנית הלוואה מצריכה מאיתנו להביא בחשבון מספר קריטריונים הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.

  • תשלום רצוי בעבור ההחזר החודשי ההתחלתי. 
  • מצב כלכלי/צפי עתידי. 
  • ביטחונות אישיים. 
  • שוק הריביות. 
  • גובה ההלוואה / עלויות נלוות.
  • צורות החזר הלוואה – לוחות סילוקין. 
  • ראייה קצרת טווח על הלוואת המשכנתא גם מתכנון של הלוואות ארוכות טווח. 
  • מחזור משכנתא עתידי. 
  • אטרקטיביות של מסלולי ההלוואה בכל זמן נתון.
  • יכולת פירעון עתידי( ע”י קרן השלתמות, פיצויים, ירושות, מענקים)

 

  • מדריך משכנתא שלב 5 – ניהול משא ומתן על הריביות מול הבנקים

לאחר שבנינו את תמהיל המשכנתה האופטימלי לצרכים של הלווה או העסקה

אנו ניגשים לבנקים שקבלנו האישור העקרוני ומתחילים את ניהול משא ומתן על הריביות לפי התמהיל הסופי שבנינו.

כחברת ייעוץ שמעבירה לבנקים עשרות תיקים בחודש, זה נותן לנו את כח המיקוח לנהל משא ומתן יעיל על הריביות ולהוזיל את העלות סופית .

נדגיש שאנו כגוץ שנותן שירותי ייעוץ, יודעים ומודעים לריביות שאפשר וניתן לקבל על המסלולי המשכנתה השונים שבנינו לפי אחוז המימון המבוקש.

לאחר מיצוי המשא ומתן יש בנק אחד מנצח שנתן את ההצעה הטובה ביותר ביחס לשאר

ואיתו מתקדמים.

 

  • מדריך משכנתא שלב 6 – הוצאת תדריך מסודר

לאחר סיום תהליך משא ומתן ובחירת הבנק המנצח, אנו מתאמים עימכם מועד חתימות מול הבנק ומוציאים תדריך מסודר שבו יהיה רשום ,שם הבנק, שם הסניף, מועד הפגישה, מה צריך להביא לפגישה(ניירת) מה הם הריביות הסופיות, וכמה הנחה קבלתם על עמלת פתיחת תיק המשכנתה .

החלק שלכם בתהליך יהיה להגיע לבנק עם מצב רוח טוב ולחתום על טפסי המשכנתה .

 

  • מדריך משכנתא שלב 7- פתיחת תיק ותהליך לקיחת המשכנתא בפועל

תהליך קבלת המשכנתא בפועל מצריך מכם לבצע מספר פעולות כגון: הזמנת שמאי מטעם הבנק הנבחר למתן המשכנתא, רישום שיעבוד, טאבו / אישורי זכויות, ביטוח משכנתא: ביטוח חיים / ביטוח מבנה, מכתב כוונות ועוד…

רק לאחר סיום ביצוע הבטחונות הבנק מעביר את כספי המשכנתה למוכרים.

 

  • מדריך משכנתא שלב 8 – משכנתא, החיים שאחרי…. 

קבלתם את כספי המשכנתה ועכשיו מתחילים החיים שאחרי.

הכל טוב ויפה! אבל זיכרו, משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח

חשוב לעקוב מעת לעת (כל שנתיים בקירוב) על שוק הריביות ולהתעדכן על ידינו על השינויים בשוק הריביות.

במידה ויש כדאיות לשינוי ההלוואה תהליך זה נקרא מחזור משכנתה .

מחזור מאפשר לכם :

  • לקצר את חיי המשכנתה
  • להקטין החזרים חודשיים
  • לחסוך בעלות הכוללת הסופית של המשכנתה
  • להעמיס הלוואות והתחייבויות אל תוך המשכנתה ולהקטין החזרים חודשיים.

מקווים שמדריך זה עשה לכם קצת סדר בתהליך עם היועצים של משכנתה אטרקטיבית

 

רוצים לרכוש נכס יד 2 או מקבלן ?

רוצים לבדוק מחזור לחיסכון במשכנתה ?

מעוניינים לגבי ייעוץ למשכנתא המתאימה לכם ?

לבדיקת זכאותכם למשכנתא צרו קשר ונשוב אליכם בהקדם או חייגו 0737330059